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Fisco e locazioni: la cedolare secca al 10% e la riduzione IMU/TASI del 25% assicurano una redditivi



Affittare la propria seconda casa assicura un bel guadagno, ma la vera soddisfazione è sapere di poterci pagare anche poche tasse sopra.

Questo desiderio, condiviso da tanti italiani, si sta via via realizzando. La cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato e la riduzione per il 2016 dell’IMU/TASI sugli immobili locati con questa tipologia contrattuale rendono l’affitto convenzionato una forma di investimento interessante e di tutto vantaggio per quanto riguarda la fiscalità.

Avevamo visto in un mio precedente articolo, il crescente successo del canone concordato come forma contrattuale per le locazioni nel nostro paese. Le scelte fiscali dei vari governi che si sono succeduti dal 2011 in avanti e la rinnovata attenzione di tante associazioni di categoria sul territorio al rinnovo degli accordi territoriali sono stati i veri fattori determinanti per questo trend di progressiva crescita degli affitti agevolati. Trend che ha portato nel 2015 alsorpasso del canone concordato (43,1%) sul canone libero (42,1%) per i contratti di locazione di nuova stipula nelle città capoluogo di regione.

Le previsioni parlano di un prosieguo di questa tendenza. E come potrebbe non essere così, viste le positive novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016?

La decisione di abbassare del 25% l’aliquota IMU/TASI stabilita dai Comuni sugli immobili affittati a canone concordato non potrà che agevolare ancora di più il ricorso a questa forma contrattuale, ormai sostanzialmente favorita dal punto di vista fiscale, rispetto a qualche anno fa. Infatti, confrontando l'imposizione fiscale dedicata ai contratti a canone concordato del 2011, anno di introduzione della cedolare secca (IMU applicata in misura piena e cedolare secca al 19% sui redditi da locazione), e quella attuale (IMU ridotta del 25% e cedolare secca al 10%), la differenza appare fin da subito evidente.

Il risparmio conseguibile grazie a questo sgravio fiscale era il tema di un articolo, che potrai consultare a questo link per capire come calcolare il risparmio che puoi conseguire grazie a questa novità normativa.

Vogliamo qui invece indagare dal punto di vista economico quanto si riduca, in via tendenziale, il carico fiscale sulle locazioni concordate. E, soprattutto, capire che impatto la Legge di Stabilità avrà sul guadagno di un proprietario derivante dall’affitto di casa, al netto dell’imposizione fiscale.

Lo faremo confrontando alcune tra le principali città del paese e applicando a ciascuna di esse -e al relativo accordo territoriale - un esempio comune, basato su queste semplici ipotesi:

  • appartamento da 70 mq, arredato, in zona centrale, con caratteristiche normali dal punto di vista delle dotazioni, affittato con canone concordato di 3 + 2 anni di durata;

  • cedolare secca al 10% sul reddito da locazione a canone concordato, calcolato in base agli accordi territoriali dei diversi Comuni;

  • IMU/TASI scontata del 25% rispetto all’imposta versata sul medesimo immobile nel 2015. Ci siamo avvalsi di un interessante studio elaborato a tale proposito dall’Ufficio Studi di Confedilizia.


Come si può comprendere dall’immagine, dei redditi da locazione lordi, tutti ricompresi tra i 4.000€ circa di Torino e i quasi 8.000€ di Roma, nel 2015 la patrimoniale sulla seconda casa contribuiva non poco ad abbattere la redditività netta dell’immobile affittato. Ogni 100€ di reddito lordo da locazione, nel 2015 ciò che rimaneva in tasca al proprietario a seguito del pagamento delle tasse erano mediamente 65€. Era possibile notare punte positive a Firenze (73%) e Palermo (71%), contro invece situazioni particolarmente gravose dal punto di vista fiscale a Bologna e Roma (61%).

Una differenza sostanziale si riscontra, grazie al consistente sgravio IMU/TASI introdotto sui contratti di locazione calmierati, per il 2016.

Già visivamente risulta evidente come, in ogni città, il reddito da locazione al netto delle imposte subisca un incremento non indifferente. Le cifre parlano chiaro: circa 380€ di reddito non più soggetto all’imposizione fiscale e destinato a rimanere in tasca al locatore. Un risparmio non da poco, se si pensa che in media, rispetto al conteggio che facevamo poco sopra, quei 65€ di reddito netto ogni 100 di reddito lordo da locazione del 2015 sono destinati a diventare oltre 71€, in media, da quest’anno.

Roma, con 568€ di minore carico fiscale, e Bologna, con 503€, guidano la classifica delle città che maggiormente beneficeranno della riduzione del 25% delle aliquote IMU/TASI dedicate agli affitti concordati.

I conti tornano.

Canone più basso di quello di mercato per avvantaggiare l'inquilino e affittare più facilmente e velocemente l'immobile. Reddito netto dall'imposizione fiscale spesso più alto, grazie alle consistenti agevolazioni di cui si può godere attenendosi agli accordi territoriali per le locazioni del proprio Comune.

Grazie al collega Andrea Saporetti per la redazione dell'articolo.

#mercatoimmobiliare

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